【天津市】市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（試行）

上傳時間：2024-03-06 實施時間：2022-08-24

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第一批

市規(guī)劃資源局關(guān)于印發(fā)住宅多樣性空間增值

利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見（試行）的通知

各區(qū)分局、各有關(guān)單位：

為滿足人民對美好生活的向往,適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢，符合住宅市場設(shè)計精細(xì)化、多樣化需求，現(xiàn)將《市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（試行）》印發(fā)給你們，請抓好貫徹落實。

2022年8月24日

（此件主動公開）

市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用

規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（試行）

當(dāng)前我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。為滿足人民對美好生活的向往,適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢，符合住宅市場設(shè)計精細(xì)化、多樣化需求，在國家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實際情況，制定本住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見。

本意見所指的住宅多樣性空間增值利用，包括住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等挑空空間；住宅坡屋頂空間；住宅地下室空間；住宅室外專有庭院等增值利用。

一、規(guī)劃管理要求

住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等設(shè)置挑空空間的，應(yīng)滿足以下要求：住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等通高部位的建筑層高不應(yīng)超過7.2m，且通高部位建筑面積總和不應(yīng)超過該住宅套型總建筑面積的20%；建筑高度大于27m的高層住宅中設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)，在滿足防火、供能等相關(guān)要求前提下不應(yīng)超過高層住宅總套數(shù)的20%，建筑高度不大于27m的低多層住宅設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限。

鼓勵住宅建筑采用坡屋頂，豐富第五立面城市景觀，滿足以下條件的坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎勵：（一）坡屋頂起坡點(diǎn)與樓面垂直距離不大于600mm；（二）坡屋頂坡度角不大于60°；（三）屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8m。享受容積率獎勵的建筑面積（以下簡稱獎勵建筑面積）應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計算表中予以明確，不計容積率。單棟建筑獎勵建筑面積不得超過地上該建筑計容建筑面積的20%。獎勵建筑面積的計算方式詳見附圖說明。獎勵建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

住宅單元的地下空間增值利用部分（以下簡稱住宅地下室），應(yīng)滿足以下要求：住宅地下室總層高不應(yīng)超過6.0m；住宅的臥室、起居室（廳）不應(yīng)布置在地下；住宅地下室建筑面積應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計算表中予以明確；住宅地下室建筑面積需補(bǔ)繳土地

出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行。

設(shè)置住宅室外專有庭院的，應(yīng)滿足以下要求：建筑高度不大于27m的低多層住宅可設(shè)置室外專有庭院；住宅室外專有庭院不計入建筑密度、不計入綠地率；住宅室外專有庭院可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.80m（注：實體性圍墻或高度超過1.80m不超過2.40m的應(yīng)進(jìn)行專題論證）；住宅室外專有庭院應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確其界線及立面效果。

除入戶管線外，其他設(shè)備管線、公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于住宅地下室區(qū)域；公共管線敷設(shè)于住宅室外專有庭院時，公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于此區(qū)域，應(yīng)在公共區(qū)域留有檢修條件；住宅多樣性空間增值利用應(yīng)滿足國家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，滿足建筑節(jié)能、防火、安全防護(hù)、日照采光、綠建、海綿等相關(guān)要求。

二、審批手續(xù)辦理

擬出讓居住項目在核發(fā)規(guī)劃條件通知書時應(yīng)注明：“鼓勵住宅多樣性空間增值利用，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。土地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃條件要求進(jìn)行方案設(shè)計，利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間需補(bǔ)繳土地出讓金的，整體開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。分期開發(fā)建設(shè)的，在各分期（不包括最后一期）開發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，可先行辦理該期建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在該期規(guī)劃驗收前，分局應(yīng)按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)；在最后一期開發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)最后一期建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。

本意見發(fā)布之日前已取得土地，尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由建設(shè)單位提出書面申請，經(jīng)報有關(guān)區(qū)分局認(rèn)定同意執(zhí)行本規(guī)定的，可按照上述程序辦理相關(guān)手續(xù)。

按照本意見利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間產(chǎn)生的建筑面積，計入產(chǎn)權(quán)登記；按照本意見設(shè)置的住宅室外專有庭院，屬于專有部分特定空間，體現(xiàn)在房產(chǎn)證附圖中。

三、責(zé)任與監(jiān)督

本意見涉及的坡屋頂下建筑面積、住宅地下室建筑面積、挑空空間建筑面積由項目實施主體、設(shè)計單位、施工單位、測繪單位按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計、建設(shè)、測量，不得虛假設(shè)計、施工、測量。項目實施主體負(fù)總責(zé)任，設(shè)計單位、施工單位、測繪單位對真實性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性各負(fù)其責(zé)。項目實施主體有失信行為的，將其納入工程建設(shè)項目審批信用管理信息平臺，歸集至天津市行政機(jī)關(guān)聯(lián)合獎懲監(jiān)管系統(tǒng)，按照“一處失信、處處受制”的原則實施聯(lián)合懲戒。相關(guān)規(guī)劃管理要求在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及所附圖件中予以明確，在規(guī)劃驗收中發(fā)現(xiàn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，移交執(zhí)法隊伍依法依規(guī)查處，予以拆除或沒收。

按照規(guī)劃要求設(shè)計住宅室外專有庭院的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款，同時約束私自加建、損害他人合法權(quán)益不良行為。規(guī)劃驗收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對本規(guī)定涉及的建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，違反上述要求的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

本意見自發(fā)布之日起在全市范圍內(nèi)試行，試行期三年。

附件獎勵建筑面積計算方式示意圖

第二批

市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用

規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（第二批）

為進(jìn)一步推動我市住房建設(shè)多樣性和高品質(zhì)，滿足人民對美好生活的向往，增加城市活力，做好防災(zāi)減災(zāi)，實現(xiàn)從“住有所居”到“住有宜居”的轉(zhuǎn)變，在《市規(guī)劃資源局關(guān)于印發(fā)住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見（試行）的通知》（津規(guī)資建發(fā)〔2022〕149號，以下簡稱《第一批住宅政策》）發(fā)布實施的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場需求和本市實際情況，制定第二批住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見，包括鼓勵居住項目采用多樣化的停車形式、鼓勵住宅首層空間多樣化利用、鼓勵住宅設(shè)置封閉陽臺并規(guī)范設(shè)備平臺設(shè)置、允許住宅有條件設(shè)置露臺。

一、規(guī)劃管理要求

（一）鼓勵居住項目采用多樣化的停車形式

為加強(qiáng)城市抵御洪澇災(zāi)害能力，提高城市韌性，建設(shè)綠色生態(tài)城市，實現(xiàn)海綿城市的雨水深層入滲，鼓勵居住項目采用地上停車樓停車、架空平臺或半地下停車（以下簡稱架空平臺停車）兩種停車形式，采用兩種停車形式的居住項目建筑覆蓋率不大于75%。

1．地上停車樓停車

1）技術(shù)指標(biāo)要求：利用建設(shè)地上停車樓配建機(jī)動車停車位的新建居住項目，在容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上給予相應(yīng)的獎勵政策：一是地上停車樓建筑面積（含合建部分）折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率；二是建筑密度、綠地率獎勵的計算方式詳見附件。

2）建設(shè)內(nèi)容要求：一是地上停車樓可獨(dú)立建設(shè)或與應(yīng)建配套公共服務(wù)設(shè)施（以下簡稱應(yīng)建公服）、為本地塊服務(wù)的市政配套設(shè)施及必要的設(shè)備用房（以下簡稱市政設(shè)備設(shè)施）合建；二是合建部分只能設(shè)置在停車樓首層，且不得超出停車樓水平投影范圍；三是地上停車樓中停車功能建筑面積不應(yīng)小于其總建筑面積的65%。

3）土地出讓價款收取要求：一是地上停車樓設(shè)置經(jīng)營性應(yīng)建公服，使可售住宅建筑面積增加，增加的可售住宅建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓價款；二是地上停車樓設(shè)置的非經(jīng)營性建設(shè)內(nèi)容（非經(jīng)營性應(yīng)建公服、市政設(shè)備設(shè)施等），使可售住宅建筑面積增加，增加的可售住宅建筑面積不補(bǔ)繳土地出讓價款。

4）人防計算要求：地上停車樓建筑面積（含合建部分）不計入人防工程面積計算基數(shù)。

2．架空平臺停車

1）技術(shù)指標(biāo)要求：利用架空平臺以下空間配建機(jī)動車停車位的新建居住項目，按照以下要求進(jìn)行計算和管控。一是架空平臺以下（含平臺以下的建筑樓座水平投影空間）的建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率，予以獎勵；二是以架空平臺（含覆土）上皮作為室外地坪，并以此計算架空平臺以上的建筑基底面積、綠地面積、建筑層數(shù)及建筑高度（《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中的建筑層數(shù)及建筑高度以此計算）；三是架空平臺按地上建筑的要求進(jìn)行退線，架空平臺室外地坪不應(yīng)高于周邊城市道路6m，平臺的防護(hù)欄桿、墻體等上皮不宜高于周邊城市道路7.5m，架空平臺以上不應(yīng)設(shè)置機(jī)動車停車位（應(yīng)急車、裝卸車車位除外）。

2）建設(shè)內(nèi)容要求：一是架空平臺以下（含平臺以下的建筑樓座水平投影空間）可設(shè)置停車功能、應(yīng)建公服、市政設(shè)備設(shè)施、公共開放空間等；二是架空平臺以下的停車功能水平投影面積不應(yīng)小于架空平臺水平投影面積的65%；三是建筑樓座應(yīng)與架空平臺一體化設(shè)計，架空平臺上建筑基底面積占比不大于30%。

3）城市界面空間管控要求：一是架空平臺沿城市界面及開放性社區(qū)道路應(yīng)設(shè)置公共使用功能、公共開放空間或進(jìn)行綠化景觀處理，營造友好、美觀、有活力的城市界面，不得設(shè)置連續(xù)大面積墻體；二是架空平臺臨

近既有住宅界面，應(yīng)協(xié)調(diào)相互關(guān)系，減少對既有住宅噪聲、光線及視覺干擾等影響。

4）土地出讓價款收取要求：一是架空平臺下設(shè)置經(jīng)營性應(yīng)建公服，使可售住宅建筑面積增加，增加的可售住宅建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓價款；二是架空平臺下住宅利用的，參照《第一批住宅政策》執(zhí)行，需補(bǔ)繳土地出讓收益；三是架空平臺下設(shè)置的非經(jīng)營性建設(shè)內(nèi)容（非經(jīng)營性應(yīng)建公服、市政設(shè)備設(shè)施等），使可售住宅建筑面積增加，增加的可售住宅建筑面積不補(bǔ)繳土地出讓價款。

5）人防計算要求：架空平臺及以下各層均計入建筑物基礎(chǔ)（基礎(chǔ)埋深計算從基礎(chǔ)底面至室外地坪的垂直距離），如滿足基礎(chǔ)埋深超過3m的標(biāo)準(zhǔn)，建筑物應(yīng)建人防工程面積應(yīng)按照架空層以上建筑物首層投影面積計算。

（二）鼓勵住宅首層空間多樣化利用

為了增加社區(qū)活力，提高社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，提升公共服務(wù)設(shè)施便利性，鼓勵住宅首層空間多樣化利用，除住宅功能（包括住宅交通）外，可設(shè)置應(yīng)建公服，也可局部架空作為室外公共空間。

1．技術(shù)指標(biāo)要求：一是住宅首層空間多樣化利用的建筑面積（住宅樓座水平投影范圍內(nèi)）不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率，予以獎勵；二是局部架空作為室外公共空間時不計入建筑密度，不計入綠地率。

2．土地出讓價款收取要求：一是住宅首層空間多樣化利用設(shè)置經(jīng)營性應(yīng)建公服，使可售住宅建筑面積增加，增加的可售住宅建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓價款；二是住宅首層空間設(shè)置的非經(jīng)營性建設(shè)內(nèi)容（非經(jīng)營性應(yīng)建公服、市政設(shè)備設(shè)施等），使可售住宅建筑面積增加，增加的可售住宅建筑面積不補(bǔ)繳土地出讓價款。

（三）鼓勵住宅設(shè)置封閉陽臺并規(guī)范設(shè)備平臺設(shè)置

為適應(yīng)北方氣候、減少高空墜物風(fēng)險、營造建筑整體形象，滿足人們的實際生活需求，提升居住品質(zhì)，使住宅功能更完整、生活更舒適，鼓勵住宅設(shè)置封閉陽臺；并對設(shè)備平臺的設(shè)置進(jìn)行規(guī)范。

1．鼓勵住宅設(shè)置封閉陽臺，封閉陽臺建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定的容積率，予以獎勵，需補(bǔ)繳土地出讓收益。

2．住宅建筑如設(shè)置設(shè)備平臺，戶型少于5個居住空間時，設(shè)備平臺構(gòu)件的水平投影面積不大于5㎡；戶型不少于5個居住空間時，設(shè)備平臺構(gòu)件的水平投影面積不大于6㎡。

3．住宅建筑的每個套型中的陽臺、凸窗、設(shè)備平臺、室外空調(diào)機(jī)擱板等構(gòu)件的水平投影面積之和，不應(yīng)超過該套型總建筑面積的15%，且不應(yīng)大于30㎡。

（四）允許住宅有條件設(shè)置露臺

為滿足人們親近大自然的愿望，塑造城市景觀效果，豐富建筑第五立面，有效利用建筑屋頂空間，原則上允許結(jié)合坡屋頂設(shè)置供人室外活動的露臺。同時，露臺設(shè)置還應(yīng)滿足下列要求。

1．住宅露臺應(yīng)作為室外空間使用，不得私搭亂蓋改為室內(nèi)空間使用。

2．住宅露臺設(shè)置遮陽、防雨等設(shè)施時，應(yīng)考慮安全防護(hù)、耐久、建筑整體形象等要求。

3．住宅設(shè)置露臺不應(yīng)影響公共安全和公共設(shè)施的維護(hù)檢修。

（五）在地上停車樓及架空平臺下、住宅首層空間設(shè)置《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市規(guī)劃用地兼容性管理暫行規(guī)定的通知》（津政辦發(fā)〔2019〕8號，以下簡稱《暫行規(guī)定》）中允許兼容及鼓勵兼容的內(nèi)容，其容積率計算、土地出讓價款繳納等按照《暫行規(guī)定》執(zhí)行。

（六）新建居住項目采用本指導(dǎo)意見設(shè)置封閉陽臺，采用《第一批住宅政策》設(shè)置坡屋頂，以及采用《暫行規(guī)定》設(shè)置鼓勵兼容的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施的建筑面積之和，不大于本項目計容建筑面積的20%。

（七）本指導(dǎo)意見需補(bǔ)繳土地出讓收益的，收取比例按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，市級土地出讓項目按評估地價30%收取，區(qū)級土地出讓項目按評估地價28%收取，地下部分在上述基礎(chǔ)上減半收取。

二、審批手續(xù)辦理

擬出讓居住項目在土地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃條件要求進(jìn)行方案設(shè)計。按照本指導(dǎo)意見設(shè)置地上停車樓、架空平臺、利用住宅首層空間、設(shè)置封閉陽臺的居住項目，其建筑面積、容積率指標(biāo)與出讓時規(guī)劃條件（土地出讓合同）約定內(nèi)容有變化的，需簽訂土地出讓補(bǔ)充合同。上述項目設(shè)計方案應(yīng)經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按市、區(qū)出讓收益層級，由市規(guī)劃資源局或有關(guān)分局按照我市有關(guān)規(guī)定簽訂土地出讓補(bǔ)充合同。土地出讓價款或土地出讓收益按合同約定執(zhí)行。不動產(chǎn)登記部門直接辦理項目首次登記。

按照本意見利用地上停車樓及架空平臺下、住宅首層空間設(shè)置的應(yīng)建公服、兼容內(nèi)容以及設(shè)置封閉陽臺等所產(chǎn)生的建筑面積，計入產(chǎn)權(quán)登記；按照本意見設(shè)置的露臺，體現(xiàn)在房產(chǎn)證附圖中；其他公共部分產(chǎn)權(quán)登記按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

三、責(zé)任與監(jiān)督

利用本意見所產(chǎn)生的建筑面積由項目實施主體、設(shè)計單位、施工單位、測繪單位按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計、建設(shè)、測量，不得虛假設(shè)計、施工、測量。項目實施主體負(fù)總責(zé)任，設(shè)計單位、施工單位、測繪單位對真實性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性各負(fù)其責(zé)。項目實施主體有失信行為的，將其納入工程建設(shè)項目審批信用管理信息平臺，歸集至天津市行政機(jī)關(guān)聯(lián)合獎懲監(jiān)管系統(tǒng)，按照“一處失信、處處受制”的原則實施聯(lián)合懲戒。相關(guān)規(guī)劃管理要求在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及所附圖件中予以明確，在規(guī)劃驗收中發(fā)現(xiàn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，移交執(zhí)法部門依法依規(guī)予以查處。

按照本意見設(shè)置設(shè)備平臺、露臺的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款，同時約束私自加建、損害他人合法權(quán)益不良行為。規(guī)劃驗收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對本規(guī)定涉及的建筑結(jié)構(gòu)及附屬構(gòu)件進(jìn)行改造，違反上述要求的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

本意見自發(fā)布之日起在全市范圍內(nèi)試行，試行期兩年。

附件：相關(guān)說明及圖示

一、鼓勵居住項目采用多樣化的停車形式

1.建筑覆蓋率概念說明

建筑覆蓋率指界內(nèi)建設(shè)用地內(nèi)地上、地下建筑水平投影面積之和(重合部分不重復(fù)計算)與界內(nèi)建設(shè)用地面積的比率(%)。

計算公式為=[A(地上建筑水平投影面積)UB(地下建筑水平投影面積)]÷C(界內(nèi)建設(shè)用地面積)(注：AUB為A和B的并集)