福州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 福州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于印發(fā)

《福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單（2025年修訂版）》的通知

榕建規(guī)〔2025〕3號(hào)

各縣（市）區(qū)住建局（建設(shè)局）、自然資源和規(guī)劃局，各有關(guān)單位：

為更好地推進(jìn)既有建筑更新改造，助力城市更新，優(yōu)化營商環(huán)境，進(jìn)一步規(guī)范既有建筑使用功能消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案的工作程序，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合制定了《福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單（2025年修訂版）》，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

特此通知

福州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 福州市自然資源和規(guī)劃局

2025年3月18日

福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單

（2025年修訂版）

為深化工程領(lǐng)域?qū)徟贫雀母铮?yōu)化營商環(huán)境，進(jìn)一步規(guī)范既有建筑使用功能消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案的工作程序，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑工程施工許可管理辦法》《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第58號(hào)）《福建省建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則》《福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的有關(guān)規(guī)定，通過制定既有建筑使用功能正負(fù)面清單的形式進(jìn)行管理，采用部門間會(huì)商的方式對(duì)既有建筑使用功能進(jìn)行確認(rèn)。具體內(nèi)容如下：

一、總原則

既有建筑使用功能，不應(yīng)對(duì)相鄰?fù)恋?、建筑物等造成影響，不?yīng)影響相關(guān)利害關(guān)系人合法權(quán)益；嚴(yán)格控制對(duì)城市規(guī)劃和周邊環(huán)境、安全有嚴(yán)重影響的項(xiàng)目。

二、既有建筑使用功能正面清單

以下建筑（歷史建筑、文物保護(hù)建筑除外）使用功能變更符合城市規(guī)劃要求，對(duì)周邊無嚴(yán)重影響，無需辦理規(guī)劃許可，建設(shè)單位可直接委托開展施工圖審查，建設(shè)主管部門在建設(shè)單位提供原建筑的規(guī)劃許可證明文件或產(chǎn)權(quán)證明文件的情況下，可用于辦理施工許可、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案。

（一）產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記僅為商服（商業(yè)）用地的，即為土地利用性質(zhì)一級(jí)類商服用地、城市建設(shè)用地大類商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，土地用途可包含現(xiàn)行《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）、《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》規(guī)定的以下用途：零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地。若做餐飲應(yīng)符合環(huán)保要求。

（二）產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為零售商業(yè)用地、餐飲用地、娛樂用地、其他商服用地的，其內(nèi)部業(yè)態(tài)可調(diào)整互換的使用功能包括但不限于商鋪、商場、百貨、零售、超市、便利店、奶茶冷飲、茶館、咖啡、小吃、輕食、飯館、餐廳、酒吧、KTV、劇院、音樂廳、電影院、私人影院（含影吧、視聽館）、歌舞廳、電子游藝廳、室內(nèi)娛樂（含劇本類場所、密室逃脫、真人CS、電競賓館、臺(tái)球廳等）、健身房、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、寵物醫(yī)院、公共設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、私人診所、網(wǎng)吧、影視城、洗車場、洗染店、照相館、理發(fā)、美容、家政、保健養(yǎng)生、養(yǎng)老中心、月子中心（無治療功能）、體檢中心（無治療功能）、銀行或電信或郵政營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車展示（4S店）、家具展廳、午托、幼托、日托服務(wù)、洗衣干洗、洗浴、足浴、廢舊物資回收站、修理網(wǎng)點(diǎn)、物流營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)直播商鋪等商服用途。但加油站、加氣站、充換電站除外。

（三）產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為批發(fā)市場用地的，允許配置商場、菜市場、生鮮超市、健身房、餐飲設(shè)施、銀行或電信或郵政營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及場所，但配建總面積不超過總建筑面積的10%（面積比例以圖審機(jī)構(gòu)核實(shí)為準(zhǔn)）。若做餐飲應(yīng)符合環(huán)保要求。

（四）產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為旅館用地（包括賓館、酒店、旅館、招待所、度假村等）的，非客房區(qū)域允許適當(dāng)配套餐飲、零售、酒吧、KTV、洗浴、美容美發(fā)、健身養(yǎng)生等上述第（二）點(diǎn)表述中與旅館建筑相配套的業(yè)態(tài)，但配建總面積不超過總建筑面積的10%（面積比例以圖審機(jī)構(gòu)核實(shí)為準(zhǔn)）。若做餐飲應(yīng)符合環(huán)保要求。

（五）產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為商務(wù)金融用地或商務(wù)設(shè)施用地（包括寫字樓、商業(yè)辦公、電子商務(wù)、技術(shù)服務(wù)、廣告?zhèn)髅降龋┑?，允許配套內(nèi)部員工食堂，應(yīng)符合環(huán)保要求；允許設(shè)置教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，但應(yīng)滿足培訓(xùn)對(duì)象年齡段設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)要求；允許閑置商務(wù)辦公用房在符合結(jié)構(gòu)安全、消防要求的前提下其內(nèi)部業(yè)態(tài)可單向調(diào)整為酒店、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

（六）各級(jí)人民政府（含主管部門和所屬事業(yè)單位）為主體所有或者管理的公共服務(wù)設(shè)施如：教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、文化設(shè)施、體育設(shè)施、社會(huì)福利與保障設(shè)施等建筑內(nèi)部（除社區(qū)用房、物管用房、農(nóng)貿(mào)市場外），在保證主體功能的前提下增加對(duì)內(nèi)服務(wù)的生活、文化娛樂設(shè)施。

三、既有建筑使用功能負(fù)面清單

以下建筑使用功能變更嚴(yán)重影響城市規(guī)劃和周邊環(huán)境，建設(shè)主管部門直接不予受理施工許可、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案。

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為非住宅的改為住宅、酒店式公寓的。

（二）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為住宅建筑改為非住宅功能的。

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將建筑用途轉(zhuǎn)為易燃易爆、?；飞a(chǎn)加工存儲(chǔ)、危廢存儲(chǔ)等功能的。

（四）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將社區(qū)用房、物管用房、農(nóng)貿(mào)市場改做他用的。

（五）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將地下設(shè)備用房、車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、交通通道改做他用的。

（六）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自封閉架空層、增加隔層等增加建筑面積進(jìn)行使用的。

（七）利用違法建筑整體或部分進(jìn)行使用的。

（八）其他明顯與建設(shè)工程規(guī)劃許可用途不符的。

四、會(huì)商機(jī)制

在施工許可、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案遇到使用功能兼容難以判斷的情形時(shí)，可通過住建主管部門與自然資源和規(guī)劃主管部門會(huì)商的方式共同確定。

五、其他事項(xiàng)

（一）既有建筑改造項(xiàng)目申報(bào)的使用功能符合產(chǎn)權(quán)證明文件或規(guī)劃許可證明文件的，認(rèn)定該項(xiàng)目使用功能相符。

（二）正面清單所列的功能業(yè)態(tài)調(diào)整互換，所在建筑均不得涉及改變建筑面積、高度、層數(shù)、外立面等情形，不得增設(shè)夾層。

（三）既有建筑功能業(yè)態(tài)調(diào)整互換，所在建筑均應(yīng)滿足符合結(jié)構(gòu)安全、消防要求的前提條件。對(duì)涉及主體和承重結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)的，建設(shè)單位應(yīng)委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位出具結(jié)構(gòu)安全復(fù)核意見，并在施工圖審查報(bào)告書中寫明主體和承重結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)的情況，作為施工圖審查、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案的依據(jù)。此類項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)申請(qǐng)辦理建設(shè)審批手續(xù)。

（四）本清單由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局依據(jù)各自職責(zé)分別負(fù)責(zé)解釋，并根據(jù)工作實(shí)際及社會(huì)需求情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新維護(hù)。

（五）本清單自印發(fā)之日起施行，有效期5年，原《福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單（試行）》自本清單施行之日起廢止。