1 總則

第一條 為進一步明確建設(shè)項目審批階段有關(guān)建筑面積與容積率計算的規(guī)則，根據(jù)《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實際，制定本規(guī)定。

第二條 審批建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和本規(guī)定。

2 建設(shè)項目的建筑面積計算

第三條 建設(shè)項目的建筑面積計算分為核定建筑面積計算及可建建筑面積計算。

核定建筑面積是指建設(shè)項目中，根據(jù)容積率計算出的建筑面積?？山ńㄖ娣e是指建設(shè)項目中，根據(jù)容積率計算出的建筑面積、獎勵建筑面積及不計入容積率計算的其他建筑面積之和。

核定建筑面積計算公式為：核定建筑面積＝可建設(shè)用地面積×容積率。

第四條 可建建筑面積計算公式為：可建建筑面積＝核定建筑面積+獎勵建筑面積＋不計入容積率計算的其它建筑面積。

第五條 容積率計算公式為：容積率=核定建筑面積/可建設(shè)用地面積。

第六條 實施公共開放空間獎勵面積，在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供全天候開放空間的，可獎勵建筑面積，但獎勵的建筑面積總計不得超過該建筑基地核定建筑面積的10％；住宅建設(shè)項目的獎勵建筑面積不得超過5000 平方米，公共建筑建設(shè)項目的獎勵建筑面積不得超過10000 平方米。

開放空間條件和計算方法及開放空間增加建筑面積指標(biāo)按《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

第七條  建筑基地內(nèi)的以下建筑面積，不計入該項目的核定建筑面積，但須計入可建建筑面積：

(一)避難層中的避難空間。

(二)在室外地面以上部分的高度不超過1.2米的地下室或半地下室。

(三)沿街建筑沿公共空間部分設(shè)置的騎樓或過街樓底層；

(四)設(shè)計作為交通、綠化、居民休閑健身等公共用途的非沿街建筑底層的架空部分的面積(架空層應(yīng)以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞)。

(五)多層及高層建筑與其它空間不連通設(shè)計上無實際使用功能無通風(fēng)采光窗的坡屋頂。

(六)居住區(qū)內(nèi)獨立建設(shè)的地上停車庫當(dāng)其提供的停車位(不含地面室外停車位)小于等于居住區(qū)應(yīng)配建停車位總量的30%時，獨立停車庫的面積不計入核定建筑面積。獨立建設(shè)的停車庫不得改做其它功能使用。

3 建設(shè)項目的核定建筑面積計算

第八條  建設(shè)項目的核定建筑面積按以下規(guī)定計算：

(一)超高層建筑避難層中的非避難空間(如設(shè)備間、樓梯間、其它功能性用房)按國家有關(guān)面積計算規(guī)范計算后計入核定建筑面積。

(二)地下室及半地下室，其室外地面以上部分的高度大于1.2米小于2.2米的，按A’＝KA折算核定建筑面積(A’—折算的核定建筑面積，K—地下室及半地下室地面以上的高度與其層高之比，A—地下室及半地下室建筑面積)；其室外地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積。

(三)處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室或半地下室有一邊在室外地面以上的部分大于1.2米小于2 .2米的(其地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積)，按照A’＝KA計入核定建筑面積與容積率(地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值計算，車庫入口部分除外)(如圖)。

(四)設(shè)計作為商業(yè)、娛樂等經(jīng)營性功能用途的地下室、半地下室按其使用面積計入核定建筑面積。

(五)居住建筑，設(shè)置下沉天井或以大開挖形式改善地下室室內(nèi)環(huán)境時，當(dāng)天井面積大于15平方米/戶或開挖長度累計超過8米/戶時，天井地坪或開挖后形成的地坪標(biāo)高視同該建筑的室外地坪標(biāo)高，參照坡地建筑折算地下室面積計入核定建筑面積。

(六)居住區(qū)內(nèi)獨立建設(shè)的地上停車庫當(dāng)其提供的停車位(不含地面室外停車位)大于30%時，超出部分面積應(yīng)按國家有關(guān)面積計算規(guī)范計算后計入核定建筑面積。

(七)非沿街建筑底層的架空層中的電梯井、門廳等使用空間須計算實際面積計入核定建筑面積。

(八)住宅建筑的陽臺(含入戶有頂花園、空中花園)進深小于2.5米的部分計算1/2面積；大于等于2.5米的部分，其沿外墻進深大于2.5米部分的面積應(yīng)計算全面積。

(九)住宅建筑當(dāng)層高大于3米時，以3米為基準(zhǔn)高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積(如圖)；當(dāng)戶型設(shè)計(如躍層式住宅)有特殊需要時,住宅中的公共部位如起居室、餐廳可適當(dāng)調(diào)整層高，形成戶內(nèi)挑高空間，按一層計算建筑面積，但該部分面積不得超過該戶型建筑面積的10%。(如圖)。

(十)標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.6米或裙房部分層高大于6米的辦公、酒店建筑，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積。

(八)一層層高大于6米，二層以上層高大于5.4米時的商業(yè)建筑，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積；單層面積達(dá)到5000平方米以上的大型倉儲式商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高，其建筑面積按國家面積計算規(guī)范計算后，計入核定建筑面積與容積率；沿街商業(yè)建筑進深小于25米的，當(dāng)層高大于4.5米時，以3.6米為基準(zhǔn)高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積。

(十一)公共建筑中的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等可按其實際建筑面積計入核定建筑面積。

(十二)建筑外墻外側(cè)的保溫隔熱層，按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積，并在報審方案中單獨注明保溫隔熱層面積。

4 附則

第九條 本規(guī)定自2008年7月1日起施行。

各處室、各分局：

《無錫市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理規(guī)定》、《建筑面積與容積率計算規(guī)定》已重新修訂，自2008年2月1日起執(zhí)行。原《關(guān)于印發(fā)〈無錫市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理暫行規(guī)定〉的通知》(錫規(guī)總〔2007〕21號)、《關(guān)于印發(fā)〈建筑面積與容積率計算暫行規(guī)定〉的通知》(錫規(guī)總〔2007〕22號)同時廢止。此前已辦理規(guī)劃設(shè)計方案審查的建設(shè)項目，按原規(guī)定執(zhí)行。

無錫市規(guī)劃局

二○○八年一月三十一日

《建筑面積與容積率計算規(guī)定》的補充規(guī)定

一、住宅(含酒店式公寓)戶內(nèi)入戶花園、空中花園、花臺、設(shè)備平臺等有永久性頂蓋的開敞、半開敞空間視同陽臺，以套為單位，對應(yīng)的“套內(nèi)陽臺進深小于2.5米部分的底板水平投影面積總和”與“套內(nèi)水平投影面積”的比值小于12%的，按照《建筑面積與容積率計算規(guī)定》第八條第(八)項規(guī)定計算建筑面積；大于等于12%的，超出部分按“實際計算的套內(nèi)陽臺進深小于2.5米部分的底板水平投影面積總和”與“套內(nèi)水平投影面積的12%”的差值，計入核定建筑面積。套內(nèi)水平投影面積是指套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)陽臺所對應(yīng)的底板水平投影面積的總和。

二、建筑設(shè)計含有飄窗的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣，明確其構(gòu)造形式及窗臺高度。出挑平均進深(建筑外墻至飄窗結(jié)構(gòu)外沿的水平距離)超過0.9米的，按其底板水平投影面積全部計入核定建筑面積；出挑平均進深小于等于0.9米，且窗臺與室內(nèi)地面的高差大于等于0.45米，不計算建筑面積。窗臺與室內(nèi)地面的高差小于0.45米的，視同戶內(nèi)建筑空間，按規(guī)定計入核定建筑面積。

三、低層住宅建筑底層層高大于3.6米的，以3.6米為基準(zhǔn)高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積；二、三層層高大于3.3米的，以3.3米為基準(zhǔn)高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積。

四、《建筑面積與容積率計算規(guī)定》中部分條款內(nèi)容修訂如下：

第七條第(二)項修訂為：“在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的地下室或半地下室。”

第八條第(二)項修訂為：“地下室及半地下室，其室外地面以上部分的高度大于1.5米小于2.2米的，按A’＝KA折算核定建筑面積(A’—折算的核定建筑面積，K—地下室及半地下室地面以上的高度與其層高之比，A—地下室及半地下室建筑面積)；其室外地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積?！?/p>

第八條第(三)項修訂為：“處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室或半地下室有一邊在室外地面以上的部分大于1.5米小于2 .2米的(其地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積)，按照A’＝KA計入核定建筑面積與容積率(地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值計算，車庫入口部分除外)?！?/p>